einen Ruhetag Überraschung

New York State hat die höchsten Kosten schließen in der Nation. Einer der Hauptgründe dafür ist die New York State Mortgage Recording Tax. Dies ist eine Gebühr durch den Kreditnehmer an den Staat und Kommunen bezahlt für das Privileg, eine Hypothek. Es ist immer als Prozentsatz der Kreditsumme preislich, sondern variiert in Abhängigkeit von der Grafschaft, wo sich die Immobilie befindet. Zum Beispiel würde eine Hypothek auf ein Haus in Nassau County platziert auslösen eine Steuer von 0,8% der Kreditsumme durch den Kreditnehmer und 0,25% durch den Kreditgeber gezahlt. Die exakt gleiche Hypothek, auf einem Grundstück innerhalb der Grenzen von New York City (die 5 Boroughs) platziert hätte einen Zusatz 1,0% des Kreditnehmers an die Stadt bezahlt.

Dies ist eine erhebliche Menge an Geld. Die Mortgage Recording Tax kann reduziert werden oder sogar beseitigt werden, mit dem Einsatz von einer Konsolidierung, Erweiterung und Modifikation Agreement (CEMA). Durch die Änderung der Mechanik der Einreichung Prozess von auszahlt eine bestehende Hypothek und Platzierung eine neue Hypothek auf dem Grundstück, auf den Erwerb des bestehenden Pfandrecht auf dem Grundstück, kann die Hypothek Recording Tax vermieden werden.

Die klarste Weg, dies zu verstehen, ist durch ein Beispiel. Unsere Kreditnehmer besitzt sein eigenes Haus und Refinanzierung seiner bestehenden Hypothek. Die aktuelle Bilanz ist $ 300.000, und er will eine neue Hypothek von 400.000 $. Als er auf seinem neuen Hypothek von 400.000 $ schließt, könnte er zahlen sich aus der alten Hypothek, erhalten eine Zufriedenheit der Hypothek ab dem Kreditgeber und dann feilen Sie den Satisfaction (Entfernen der alten lien) und die $ 400.000 Hypothek (Aufnahme des neuen lien) in der Grafschaft Geschäftsstelle. Dies verkündet der Welt, dass die alten $ 300.000 Hypothek nicht mehr gültig ist und es ist derzeit $ 400.000 Hypothek auf dem Grundstück. Er würde dann zahlen eine Hypothek Recording Tax auf einem 400.000 $ Hypothek.

Eine weniger teure Ansatz wäre, eine CEMA verwenden. In diesem Fall wird die alte Hypothek ist nicht zufrieden, aber konsolidiert in die neue Hypothek. Eine zusätzliche $ 100.000 an den Kreditnehmer erweitert und die Bedingungen der alten Hypothek modifiziert werden, um die Bedingungen der neuen Hypothek zu reflektieren. Die Aufnahme Steuern wird nun auf $ 100.000 (was heißt das "neue Geld") nicht die ganze $ 400.000 Senkung der Steuer um 75% bezahlt.

Es gibt noch weitere Anwaltskosten, Anmeldegebühren und Bankgebühren, wenn dabei eine CEMA aber es ist eine einfache Rechnung, um die zusätzlichen Kosten zu den Einsparungen bei Mortgage Recording Tax wiegen. Wenn die Einsparungen groß genug ist, dann ist dieser Ansatz verwendet wird. CEMA ist nicht länger zu schließen. Der Prozess umfasst mehrere Schritte und viele Menschen. Dies nimmt natürlich Zeit. Die Kreditgeber sind nicht erforderlich, um Cemas tun. Nicht jeder Kreditgeber aufnehmen eines Kreditnehmers Anfrage, es zu tun. Ohne Kreditgeber Zusammenarbeit, kann ein CEMA nicht getan werden.

Cemas kann auch auf Einkäufe erfolgen. In diesem Fall sind Sie modifizieren die Hypothek, dass der Verkäufer auf dem Grundstück platziert. Dies wird zusätzliche Gebühren an, es ist komplizierter und wird noch mehr Zeit, als wenn ein CEMA in einer Refinanzierung verwendet zu nehmen, insbesondere, weil es mehr beteiligt ist.

Dies bringt uns zu der heutigen "Personal Financial Tip." Beim Kauf eines Homen haben Ihr Anwalt untersuchen die Möglichkeit, ein CEMA. Nicht nur gibt es eine Möglichkeit, Geld zu sparen auf den Schlusskurs können Sie etwas, das sich negativ auf Ihre Schließung aufzudecken.

Es gibt genug Stress in Kauf eines Hauses unter den besten Umständen. Das letzte, was Sie brauchen, ist ein Last-Minute Überraschung, verzögern oder sogar verhindern kann Ihre Fähigkeit zu schließen. In der heutigen Immobilienmarkt kann man nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer verkauft seine Immobilie zu mehr, dass er auf sie schuldet. Es ist nicht ungewöhnlich heute bekannt, dass, wenn ein Verkäufer, arbeitet mit seinem Anwalt, die Schließung Berechnungen schließt, entdeckt er kurz auf Mittel. Arbeiten wieder aus dem vereinbarten Kaufpreis und Subtrahieren off des Verkäufers Kosten schließen, können sie mit einer Waage, die weniger als den herausragenden liens auf dem Grundstück belassen werden. Was passiert jetzt?

Sie können kein Problem hier zu sein. Der Verkäufer kommt einfach zur Schließung mit dem Geld notwendig, um das Defizit zu decken. Hier gibt es keine Auswirkungen auf den Käufer über. Was passiert, wenn der Verkäufer nicht das Geld?

Der Verkäufer kann auf Verhandlungen mit einem oder mehreren der Pfandgläubigern auf seinem Grundstück werden der Planung. Sein Ziel wird es sein, haben sie nehmen weniger als das, was sie sind schuldig, Ausführen, was als ein "short sale" bekannt. Ein Kreditgeber würde nur prüfen, dies zu tun, wenn er glaubt, dass es einen größeren Teil ihrer Investitionen über einen Leerverkauf schöpfen als Ausübung ihres Rechts zur Abschottung. Dies ist ein zeitaufwendiger Verhandlung. Wenn der Verkäufer zu lange gewartet, um diesen Prozess zu starten, wird es verzögern Ihre Schließung. Denken Sie daran gibt es keinen finanziellen Anreiz für den Verkäufer, um effizient zu einem Abschluss zu bewegen. Er ist nicht Verlassen der Schließung mit Geld. In der Tat, wenn er in der Eigenschaft, dass er verkauft wird leben und nicht so seine Hypothek Zahlungen, hat er allen Grund zu verzögern. Er lebt derzeit mietfrei unter diesen Umständen. Warum sollte er in Eile, um aus dem Haus und in einer Wohnung, wo er hin zu Miete zu zahlen ist?

Indem Ihr Anwalt untersuchen die Machbarkeit dabei eine CEMA auf den Kauf, haben Sie nicht nur ein Einsparpotenzial in Schließung Kosten, sondern auch herausfinden, viel früher, wenn es irgendwelche Bedenken einem Leerverkauf sein sollte.

Ohne Zeitdruck zu sein befasst sind, haben Sie mehr Möglichkeiten zur Auswahl haben und weniger Stress in Ihrem Leben. Dies führt zu besseren Entscheidungen führen.
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